공동주택 용지 공급제도 기존 추첨에서 평가 방식으로 개선 된다!!

공동주택용지 공급제도, 추첨→ 평가 방식으로 개선 
- 주택품질 등 실질 평가…건실 업체에 우선공급·만족도 향상 기대 -
(관련글 출처: 국토교통부) 

□ 앞으로 ｢택지개발촉진법｣ 및 ｢공공주택특별법｣에 근거하여 조성된 2기․3기 신도시 등 공공택지 내 공동주택 건설용지를 공급할 때에는 단순 추첨 공급이 아니라 입찰에 참여한 업체에 대한 평가를 통해 택지를 우선 공급하는 방식을 도입한다. 

 ㅇ 국토교통부(장관 김현미)는 ’21년부터 추점방식 참여요건을 다양화하고, 주택품질이나 주거복지 등 참여업체의 사회적 기여도를 평가하여 견실한 업체를 대상으로 공공택지 공급을 추진한다고 밝혔다. 

□ 현행 택지개발지구 및 공공주택지구 내의 공동주택 건설용지는 ’84년 ｢택지개발촉진법｣ 시행령에 추첨 공급 방식을 원칙으로 규정한 후, 일시적으로 채권 입찰제 등이 시행(’05~’06년)된 바 있었으나 추첨 공급을 유지해 왔다. 

 ㅇ 낙찰가격이 높은 업체에 공급하는 경쟁입찰 방식 등은 주택 분양가를 상승시킬 우려가 있어 ｢택지개발촉진법｣ 및 ｢공공주택특별법｣에 따른 택지 공급에 있어서는 기존의 추첨제를 유지해 왔으나, 

 ㅇ 운에 의존하는 추첨 공급방식 하에서는 낙찰가능성을 높이기 위해 페이퍼컴퍼니와 같은 계열사를 동원하여 편법입찰하는 행위(소위 ‘벌떼입찰’), 청약 경쟁 과열 문제 등이 발생하였다.

 ㅇ 또한 토지 수용을 통해 조성된 공적 자산인 공공택지를 공급받은 건설사가 주택품질 제고, 주거복지 향상 등에 기여할 필요성이 있다는 사회적 요구도 지속 제기되어 왔다. 

 ㅇ 이에 형식적인 참여 요건*만을 평가하여 각종 부작용을 야기했던 기존 추첨 공급 방식을 전면 개선하여, 실질적인 요건을 평가하는 방식으로 전환하는 개선방안을 마련하게 되었다. 

   * 최근 3년간 주택건설실적, 건산법․주택법상 등록, 주택건설사업자등록 등 

□ 구체적인 제도개선 추진 내용은 다음과 같다. 

① 사회적 기여, 주택품질 등을 평가하는 경쟁 공급방식 활성화

 ㅇ 공급할 필지의 특성에 따라 주된 경쟁 요소를 차별화하고, 택지 입찰 참여한 업체들에 대해 임대주택 건설 계획, 이익 공유 정도, 특화 설계 등을 평가하여 택지를 공급한다.  

 ㅇ 우선, 일정비율의 임대주택 건설을 의무화*하고 입주민 편의제공, 단지 내 커뮤니티 시설 등 사회적 기여 관련 사업계획을 평가하여 우수업체에 택지 공급한다.

    * 지역별 임대주택수요, 입지여건 등에 따라 탄력적 운영 계획

  - 이를 통해 건설된 임대주택은 민간분양주택과 구별되지 않도록 동․호수 랜덤방식으로 선정․매입하여 향후 저렴한 수준의 공공임대로 공급할 계획이다.

 ㅇ 또한, 주택건설 및 분양 시 발생하는 이익을 주택건설사업에 투자한일반 국민과 공유하는 공모리츠* 방식을 도입하고, 주식 공모 비율, 목표 배당률, 소액 투자자에 대한 주식 배정 계획 등을 평가하여 공공택지 공급 대상자를 선정한다.

   * 토지, 주택 등을 자산으로 하며 보유한 자산의 운용․개발 등을 통해 발생한 이익을 주주(공모 주식비율 최소 30% 이상)에게 배당하는 부동산 간접 투자기구

  ** 공동주택용지 외 자족용지(상업, 업무용지 등)에 대하여도 공모방식 운영계획

  - 이 때 제도개선 취지에 맞게 운영될 수 있도록 공급계약 체결 전 협약을 통해 공모조건 등을 부여하고 공모비율 미충족 등 위반 시에는 계약해지 및 원상회복 조치하는 한편, 안정적이고 투명한 사업 관리를 위해 LH 등 공공기관이 자산 관리를 수행(LH AMC 등)하는 경우부터 우선 적용을 검토한다. 

 ㅇ 아울러 역세권, 공원 인근 등 특화발전이 요구되는 지역에 대하여 민간이 디자인 개선요소를 제안하는 특별설계공모를 통한 택지공급방식도 보완한다.

  - 창의적 도시공간 조성을 위해 특화설계 계획을 위주로 평가하되, 주택품질이나 건축 효율성 등의 평가항목도 새롭게 도입된다.

  - 또한, 중소기업 참여가 활성화되도록 컨소시엄을 구성할 경우 가점을 부여하고, 설계비 보전 규모를 확대*하여 설계비용 부담도 완화한다는 방침이다. 

    * 현행 참가자 전체에 대해 5천만 원 한도로 설계비 보전 → 1∼2억 원 한도로 확대

 ㅇ 경쟁 공급 방식을 활성화함으로써 주택품질 향상과 주거복지에 기여할 수 있는 건전한 업체에 택지를 공급하여 벌떼입찰 문제를 해소하는 한편, 동․호수 랜덤 방식으로 매입하여 민간분양용지 내 공공 임대가 혼합되는 소셜믹스 효과 및 임대주택 디자인 개선 효과도 나타날 전망이다. 

  - 또한 주택 건설사업에서 발생하는 이익을 서민․중산층 국민과 공유하여 국민 소득 상승 효과가 기대되며, 특화설계 평가를 통해 주민 편익성을 고려한 창의적인 도시 설계도 유도할 수 있을 것으로 기대된다. 

 ㅇ 택지를 공급받을 목적으로 경쟁하는 과정에서 공동주택　건설이 부실화되는 것을 방지하기 위해, 업체가 낙찰받은 택지에서 부실시공 문제가 발생했을 경우 해당 업체는 향후 공공택지에 입찰 참여가 제한된다.

② 기존의 추첨 공급방식 개선 

 ㅇ 기존의 추첨 공급 방식은 참여하는 업체에 대해 일부 실적 요건*을 확인하여 페이퍼컴퍼니 차단 효과는 있었으나, 외형적인 기준에만 초점을 둔 문제가 있었다. 

   * 최근 3년간 주택건설실적, 건산법․주택법상 등록, 주택건설사업자등록 등 

  - 이에 앞으로 친환경․주택품질* 관련 지표, 공적 인증 받은 지표 등을 택지 청약 기준으로 활용하여 일정 수준 이상의 업체에 공급 우선권을 부여하고, 택지 수급에만 목적을 둔 계열사의 공공택지 응찰을 차단할 예정이다. 

   * 하자심사분쟁조정위원회 하자 판정 건수를 우선 고려하고, 주민 만족도 관련 지표 설계(’21년)

  - 또한, ｢서민·중산층 주거안정 지원방안｣(11.19)에서 발표한 매입약정형 매입임대주택, 공공전세주택사업 등에 참여한 실적이 우수한 업체가 입찰 참여할 경우 우선공급․가점적용 등을 추진한다.(’21년 시행) 가점부여 방안 등 구체적인 내용은 12월 중 별도로 마련하여 발표할 계획이다. 

 ㅇ 경쟁 방식 도입에 따라 참여 업체들에게 적응 기간을 두고, 경쟁 요소를 즉시 충족하기 어려운 업체들의 소외를 방지하기 위해 일부 지구는 추첨 공급 방식을 유지할 계획이다. 

  - 개선된 청약자격 획득에 소요되는 기간(약 1년)을 감안하여 ’21년 까지는 친환경․주택품질 관련 지표 등 신규 지표들을 도입하지 않고 기존의 추첨 청약 기준을 유지한다.

□ 택지 공급방식 제도개선 내용은 ｢택지개발촉진법｣ 및 ｢공공주택특별법｣ 시행령에 반영하여 택지개발 사업시행자들이 추첨 공급 외 경쟁 방식으로 공동주택용지를 공급할 수 있도록 할 계획으로, 경쟁 공급 방식을 ’24년까지 총 공급되는 공공택지 내 공동주택 용지의 60% 이상으로 확대할 예정이다.  

□ 국토교통부 부동산개발정책과 오성익 과장은 “공공택지의 공급 제도 개선을 통해 향후 주택품질 및 사회적 기여 정도가 높은 업체에 택지가 공급됨으로써 건전한 택지 공급질서가 확립될 것으로 기대한다”면서, 

 ㅇ “경쟁 방식으로 공급하는 택지의 비율을 점차 늘려 나가고, 향후 입주민 만족도가 높은 업체에 대한 택지 공급우대 등을 시행하여 전반적인 주거 만족도 향상을 도모할 계획”이라고 밝혔다. 

(관련글 출처: 국토교통부 보도자료 11월 26일자)